今年以来，监管部门开始收紧越来越凶猛的信托融资。

地球人无法阻挡信托产品了！前不久，一款规模高达500亿元的房地产信托产品，因预期最高年化收益率为37%，被称为“最牛”房地产信托。这顶桂冠还没戴热就迅速易主，最近，另一款煤炭股权投资信托产品，预期最高年化收益率达53%！2011年发行规模增长70%、资产规模达4.8万亿元的信托业，进入2012年不久，就在产品规模和预期收益率上继续狂飙突进。如此高的预期收益率，到底靠不靠谱？

炒地年化收益37%

预期最高年化收益率为37%的房地产信托产品，是由昆仑信托、中海信托、国开金融和民生银行等4家有国企背景的机构联合发行的“国开城市发展基金集合资金信托计划”。该计划募集资金总规模高达500亿元，首期募资101亿元人民币，期限8年（6年投资期，2年退出期），投资门槛300万元，预期年化收益率20%-37%。无论从募资规模还是投资期限和预期年化收益率，该信托计划都堪称房地产信托之最过去两年，房地产信托产品投资期限一般1-2年，预期年化收率不高于20%。

该信托计划不同于普通的房地产信托，其募集的资金主要用于土地一级开发，作为三个有限合伙人之一，具有国家开发银行背景的国开金融单独出资49.95亿元，并且承诺为该信托计划本金的风险兜底。也就是说，国开金融承担一定的有限保本义务，相应地享受超额收益优先分配。

虽然这款“史上最牛房地产信托”认购门槛是300万元，但是高达37%的预期年收益仍无法阻挡投资者的热情，目前，该款产品的首期就已经售罄。

炒煤年化收益53%

“最牛”房地产信托引发的喧嚣尚未平息，另一家央企背景的信托公司中信信托又抛出一枚重磅炸弹其推出的“聚信泰和煤炭能源股权投资基金”，计划以信托股权投资方式，融资40亿-50亿元，用于投资山西3家煤业公司的4个煤矿，博取上市溢价，其存续期限为5年（3年投资期，2年退出期），投资门槛500万元，预期年化收益率最高可达53%。

据中信信托的相关人士透露，“聚信泰和煤炭能源股权投资基金”投资的4个煤矿对应静态市盈率仅为4倍，也就是说即使不做任何资本运作，投资者只需4年即可收回成本。而对比目前煤炭股平均市盈率为18倍到20倍，4倍市盈率的投资机会显而易见，该信托投资的煤矿在上市后达到12倍市盈率属于大概率。目前该计划正在筹备第二期。

超高收益备受争议

上述两只投资期限超长、收益率超高的信托计划引发市场巨大争议，争议的焦点集中在投资风险控制上。

对于国开金融的这个房地产信托计划，不少业内人士表示，这个信托计划募集的资金主要用于土地的一级开发，说白了就是炒地。但是如果房地产调控继续维持下去，未来几年土地市场的高回报能否持续，存在着很大的不确定性。

相比房地产信托，矿产资源这种深埋在地下，看不见、摸不着的资源性产品隐藏的风险更难判断。

普益财富分析师范杰认为，房产信托的风险来自于政策的调控，以及存货量的积压，而矿产信托最大的风险是估值风险，信托公司并不具备这方面的人才和经验。此外，矿产项目涉及的监管部门众多，采矿权、土地使用权等的规定也较多。任何一个环节出现问题，都会影响项目进展。另外，一旦发生安全事故，整个煤矿会面临停工，直接影响信托回款。

就在今年1月4日，吉林信托对一款矿产信托提前两个月清算，原因是融资方没有按约定还款。

浙江天堂硅谷股权投资集团基金产品总监蔡晓非则认为，去年四季度以来，持续8年高增长的广义货币供应量开始下降，高速印钞时代暂告一段落，推动大宗原材料量价齐升的动力减弱。不过，以中信信托的投资实力，有可能拿到价格相对便宜的矿产资源，加上山西省推行煤炭资源整合，扩大了煤矿投资的利润空间，在这种背景下，矿产信托有可能分享到机会，只是风险确实不小，所以才会开出这么高的收益率。